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Place Category: Meubles & Décoration

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    La DATCHA IMMOBILIER 

     

    l'immobilier à Toulon en 2016 : Depuis l’an dernier, le marché toulonnais donne de vrais signes de reprise, notamment dans le centre-ville, où le volume des transactions a augmenté de près de 20 %. « Il y a une forte demande d’appartements autour de 150 000 euros, et les primo-accédants, qui avaient disparu, reviennent, resolvabilisés par le PTZ renforcé », résume Jean-Claude Arneodo, du cabinet Barme. Les délais de vente se sont allongés, au bénéfice des prix, qui ont encore baissé. « On trouve par exemple des biens corrects au Bas-Faron entre 1 600 et 2 200 euros le m2 », note Olivier Bouillet, de Solvimo. Dans des quartiers plus prisés comme la Mitre, le Mourillon ou la Serinette, les petites maisons coquettes se vendent autour de 350 000 euros. Côté neuf, les investisseurs reviennent pour des programmes commercialisés de 2 800 à 3 200 euros le m2

    En 2015 :

    Entamé il y a trois ans, le recul des prix se poursuit, sur tous les types de biens. Il atteint même les quartiers privilégiés du cap Brun ou du Mourillon, à l'exception de biens très exceptionnels, à plus de 500.000 euros, avec accès direct à la mer ou vue rare. La demande, autour de 2 000 euros le m2, reste forte de la part des primo-accédants, qui voient leur pouvoir d’achat renforcé par la baisse des prix conjuguée à celle des taux. Elle émane aussi, autour de 2 300 euros le m2, d’acquéreurs voulant transformer une résidence principale en résidence secondaire. En revanche, les investisseurs désertent le marché. « La demande se rétrécit comme peau de chagrin face à une offre importante de petites surfaces et à une forte pression fiscale », confie Bernard Papazian, à la tête de plusieurs agences Orpi sur Toulon.

    Tendance : stable

    Evolution des prix au 4ème trimestre 2014 sur un an : -2,1%

    l'immobilier dans le Var et les Alpes Maritimes :

    Sur le littoral des Alpes-Maritimes et du Var, les vendeurs sont bronzés, âgés et patients. Les prix s'ajustent, mais au ralenti, après les années fastes portées par le haut de gamme.

    Avec l'Ile-de-France, le littoral du Var et des Alpes-Maritimes a longtemps semblé défier les lois de la pesanteur. À Paris, l'attractivité d'une grande capitale internationale, sa vitalité économique et la pénurie de logements intra-muros maintiennent le marché immobilier, malgré un début de baisse depuis 2011. Sur la Côte d'Azur, c'est l'omniprésence des retraités aisés, le charme des paysages ensoleillés et l'aura de villes comme Cannes, Nice, Antibes ou Saint-Tropez qui expliquent la résistance des prix.

    L'évolution des tarifs dans ces deux zones géographiques est d'ailleurs étonnamment similaire : après une baisse marquée entre 2008 et 2010, puis un bref rebond en 2011 (lié à « l'effet valeur refuge » de la pierre au plus fort de la crise économique), les prix déclinent doucement. Dans les Alpes-Maritimes, les prix ont baissé de 1,5 % en 2014 et de 5,1 % en 5 ans, selon les notaires. « Nous sommes sur une pente douce », déclare Jeanne Caspar, notaire à Beaulieu-sur-Mer. « On glisse depuis 2011 », résume Sylvain Palenc, membre de la chambre départementale des notaires du Var.

    « Les prix ne vont pas s'effondrer sur la Côte d'Azur, ajoute Frédéric Pelou, président de la section locale de la fédération nationale de l'immobilier (FNAIM). L'offre reste limitée sur le littoral, c'est pourquoi les tarifs ne décrochent pas. Une chute de 30 %, comme on en voit dans d'autres régions, est inimaginable ici ! » Grâce aux taux historiquement bas des crédits immobiliers, le tassement des prix laisse entrevoir une timide reprise des transactions, tombées à leur étage depuis 3-4 ans.

    A Cannes, un marché bloqué

    L'une des spécificités de la Côte d'Azur, régulièrement mise en avant par les professionnels, est la rigidité des vendeurs, souvent âgés, qui restent arc-boutés sur leurs prix de vente. À Cannes, les quartiers chics (La Croisette, la Banane, Suquet, Hoche…) sont ceux qui résistent le mieux, mais les transactions y sont rares. La baisse des prix, estimée entre 10 et 15 % depuis le pic de 2011, est insuffisante pour décoincer la situation. « Le marché est bloqué car la plupart des vendeurs n'ont pas le couteau sous la gorge et préfèrentattendre », confie Arnaud Charnallet, responsable de l'agence ERA de Cannes - la Bocca. Au-dessus de 300 000 euros, les appartements partent au compte-gouttes.

    Proposé à 342 000 euros dans l'ancien quartier ouvrier de la Bocca, un joli deux-pièces de 38,5 mètres carrés (m2) avec une terrasse sur le toit et une belle vue sur la mer a mis deux ans pour trouver preneur à 322 000 euros. La vendeuse, une Italienne, n'était visiblement pas pressée !

    « Cette situation peut durer, estime M. Charnallet. Les prix peuvent continuer à baisser de 1 ou 2 % par an pendant dix ans. » Malgré l'inertie du marché, il y a tout de même des occasions à saisir. Par exemple, dans une résidence Pierre et Vacances avec plusieurs piscines à La Bocca, un deux-pièces cabine de 28 m² a été vendu à 75 000 euros. « Il y a quelques années, il serait parti à 120 000 euros », glisse M. Charnallet. Attention cependant aux fausses bonnes affaires. Beaucoup de logements sont défraîchis, et les biens qui nécessitent une rénovation sont lourdement pénalisés par le coût élevé des travaux dans la région.

    « Effet Estrosi » à Nice

    A Nice, le marché est plus fluide, grâce à un tissu économique plus développé et moins axé sur le tourisme, et grâce à la proximité de l'aéroport international, le deuxième de France. En outre, les prix n'ont pas connu la même frénésie qu'à Cannes, et la rénovation ducentre-ville provoque un « effet Estrosi », du nom du maire (UMP) de la ville.

    Jacques Agid, président du réseau d'agences immobilières ORPI pour la Côte d'Azur, conseille de s'intéresser en priorité au quartier situé derrière la basilique Notre-Dame, sans trop s'approcher de la gare. « À 3 500 euros le m², les prix y sont encore accessibles, d'autant que la zone va bénéficier de l'arrivée de la ligne 2 du tramway, qui va désengorger la ville en 2017 », dit-il. Plus à l'est, le quartier de Riquier profite aussi de cette nouvelle offre de transport. Le prix du m² y ressort à 3 600 euros selon le site Meilleursagents.

    En revanche, M. Agid déconseille d'investir dans la nouvelle « Eco-vallée », qui court sur 10 000 hectares à l'ouest de la ville. C'est un projet emblématique de la mairie, qui voudrait en faire une Silicon Valley à la française, mais « le quartier n'est pas terrible, avec beaucoup d'accès routiers, il faudra attendre longtemps avant qu'il ne décolle », prédit-il.

    La clientèle italienne et russe a disparu

    Le cas de Menton, près de la frontière italienne, est particulier. Depuis la chute de Berlusconi en 2011, la clientèle transalpine a non seulement disparu, mais beaucoup cherchent à vendre. En moyenne, le prix du m² vaut encore 4 700 euros. À Antibes et à Saint-Jean-Cap-Ferrat, c'est la disparition de la clientèle russe, depuis l'effondrement du cours du rouble fin 2014, qui a laissé un vide. « Les prix ont baissé de 15 à 20 %, précise Charles Boukhobza, représentant du réseau Coldwell Banker à Antibes. Il y a moins d'acheteurs, moins de transactions. Ceux qui ont acheté pendant la période folle sont potentiellement en perte. »

    Un duplex moderne de 150 mères carré avec un parking situé dans le centre-ville d'Antibes vient d'être cédé pour 625 000 euros. « Il y a 2-3 ans, il serait parti pour 700 000 euros », estime M. Boukhobza. Depuis le début de l'année, on observe une légère reprise des transactions. Sans trop y croire, les agents immobiliers espèrent que la hausse du dollar face à l'euro ramènera bientôt la clientèle américaine, mais il est encore trop tôt pour l'affirmer.

    Les « purs » marchés de résidences secondaires sont ceux qui souffrent le plus, mais ce n'est pas non plus la panique. « Par exemple, les prix des appartements de la marina de la baie des Anges, entre Nice et Antibes, baissent de 1,5 à 2 % tous les ans depuis 3-4 ans », précise M. Pelou, de la FNAIM.

    Dans le haut de gamme, la clientèle est essentiellement étrangère au-delà de 2 millions d'euros. Le marché peine à purger ses excès. En moyenne, les prix des luxueuses villas situées entre Cannes et Menton auraient baissé « de 15 à 20 % »  par rapport à leur sommet de 2011, selon Sylvain Boichut, directeur commercial de John Taylor, le numéro deux des « biens de prestige »  sur la Côte d'Azur. Chez Michael Zingraf Real Estate, le leader, on évoque une baisse de 22 %. « Les prix avaient trop monté. Il faudrait qu'ils baissent encore de 15 % pour que le marché redevienne fluide. »

    Au moment où les vendeurs semblent enfin accepter le repli du marché, la chute de l'euro augmente le pouvoir d'achat des acheteurs du nord de l'Europe, Britanniques et Scandinaves en tête. De quoi espérer un dégel.

    Le littoral varois résiste

    À l'abri des regards de la clientèle internationale, le marché varois se consolide sagement. Sur dix ans, les prix affichent une hausse de 24,3 %, contre 44,2 % dans les Alpes-Maritimes. La correction est de seulement 0,3 % sur 5 ans, mais elle s'accélère (-2,7 % sur 12 mois). Entre Toulon et Fréjus, le littoral varois séduit traditionnellement une clientèle franco-française.

    En 2014, les plus fortes baisses ont été observées à Toulon (-3,2 %), à La Seyne-sur-Mer (-8,1 %) et à Draguignan (-5,7 %), des marchés de résidences principales où l'on a beaucoup construit ces dernières années, et où l'activité économique est loin d'être florissante. À Hyères, le prix des appartements a baissé de 2,3 % l'an dernier, à 2 590 euros. Le marché semble mieux résister à Sanary-sur-Mer, à Bandol, à Fréjus, à Saint-Raphaël et à Sainte-Maxime. « Ce sont des villes à taille humaine qui continuent de séduire les Franciliens », explique M. Palenc, de la chambre départementale des notaires. La réalité du terrain vient parfois contredire l'optimisme des professionnels. A Sainte-Maxime, plusieurs agences immobilières ont ainsi récemment fait faillite.

    À Hyères, le prix des appartements a baissé de 2,3 % en 2014, à 3 210 euros. Les volumes ont chuté et le montant des transactions aussi. « Il n'y a presque plus de ventes au-dessus de 300 000 euros, dit M. Palenc. On vend surtout de petits T3 entre 220 000 et 230 000 euros, qui valaient entre 250 000 et 260 000 euros au plus haut. » Après quatre ans de déflation, le notaire « ne voit pas de raison que ça s'arrête ».

    Saint-Tropez et Sainte-Maxime, des micromarchés atypiques

    Dans le Var, Sainte-Maxime et Saint-Tropez sont des micromarchés atypiques où la majorité des acheteurs sont étrangers. Les prix ont augmenté de 3,9 % à Sainte-Maxime en 2014, pour atteindre 4 360 euros le m². Si les belles villas de Saint-Tropez sont proposées entre 5 et 15 millions d'euros et se vendent au compte-gouttes, celles de Sainte-Maxime valent entre 1 et 5 millions d'euros.

    Dans le haut de gamme, l'effet de rareté soutient les prix. Dans le quartier huppé du Sémaphore, à Sainte-Maxime, une villa de 170 m² des années 1980 comprenant trois chambres, une piscine, une superbe vue sur le golfe de Saint-Tropez et 1 600 mètres carrés de terrain, a été vendue 1,4 million d'euros, soit 8 200 euros du mètre carré. « C'est ce type de bien que la clientèle recherche », déclare Eric Provensal, responsable d'une agence à Sainte-Maxime. Les étrangers font les prix, ici. »

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  • Villa à vendre à Toulon
    par La Datcha Immobilier

    Découvrez tous les biens de LA DATCHA TOULON, vente et location immobilière de l'agence LA DATCHA TOULON

    L'immobilier autrement ! Regardez notre vidéo de présentation de cette magnifique villa.

    https://youtu.be/yo14GzKno0I

    Les 4 Chemins, vue panoramique, villa 142 m², piscine, garage 70 m²,700 m² T

    Cadre exceptionnel, agréable vue rade, au calme, magnifique villa de 142 m², prestations de qualité, séjour salon cheminée de 40 m², cuisine us equipée aménagée coin repas de 26 m², 2 chambres au rez de chaussée de 16 et 21 m² avec salle d'eau chacune, et wc indépendant. A l'étage : une chambre de 27 m², avec salle de bains et douche, et wc indépendant. La villa est équipée d'une piscine sécurisée de 5,5 x 9,5, d'un garage carrelé de 70 m². L'accès à la villa se fait par un portail électrique. L'aménagement du terrain permet de stationner plusieurs véhicules.

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    La Datcha Immobilier
    06 62 21 08 98 / 06 08 00 74 90
    ladatcha3d@gmail.com

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